【房地产】中国住房需求总量及结构趋势研究：中期不悲观，短期有约束，结构强弹性（/邓力）
●1、总量判断：预计需求中枢13.4亿平，总量规模依然可观
在我们的需求测算模型中，商品住宅需求主要由刚性需求、改善需求、更新需求三部分组成，并剔除保障房承接的需求。综合来看，我们估算2022-2030年的住宅需求年均为13.5亿平，其中：刚性需求、改善需求、更新需求分别占比33.4%、44.2%、22.4%；扣减保障房供应承接需求年均1.9亿平，再加上商办等非住宅需求，对应中期商品房需求中枢为13.4亿平，总量规模依然可观，并目前销售超跌后已开始逐步有支撑。
●2、结构判断：一二线城市更具弹性，改善需求更具挖掘潜力
展望未来，我国房地产结构将出现多维度分化。1）城市结构：一二线城市在购买力、人均住房面积改善空间、以及政策放松空间等方面更有优势，后续将享受基本面和政策面共振向上的发展机遇；2）需求结构：我国人口年龄结构的上移意味着改善型需求将逐步迎来释放期，后续或将逐步成为需求的重要组成部分、甚至是主导部分；3）房企结构：在供给过度出清的背景下，房地产行业格局进一步优化，优质房企将享受到销售和盈利双双大幅提升、实现量质双升。
●3、趋势判断：料销售短期修复有约束，中期需求将回归中枢
短期来看，虽然目前销售在2022年呈现超跌后、已开始逐步有需求中枢的支撑，但需求端，仍存在购房力和购买意愿的次要约束，同时供给端，存在供给主体的过度出清及补库存的困难的主要约束，我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下，总量仍偏弱，但结构强弹性，其中预计一二线城市及改善需求将更具弹性。中期来看，随着供给的修复、经济的复苏，将共同推动商品房销售在后续几年中向着需求中枢逐步均值回归。
●4、 投资建议：重申看好地产板块，推荐：A股：华发股份、滨江集团、蛇口、建发股份、保利发展；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持看好物管板块，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象。
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