Category: 地产

2. 高频数据反映二手房景气稳在高位；新房销售开启月末冲量，节奏稳定；景气加速回升的概率下降； 3. “一城一策”整体偏宽但空间有限，相较年初，下一季度可以调降房贷利率的城市数量进一步减少，承托景气走强的概率下降； 4. 居民购房信心未能完全恢复，二手销量好于现房，现房好于期房，制约了政策在刺激需求上的弹性； 5. 地产景气“金三”无忧、“银四”韧性仍在，但二季度末景气或将边际走弱。 #高频观察 建筑实物工作量边际转弱，短期主要受到降雨困扰，中期看资金下拨效率将是决定性因素，建筑在天气转好后或维持慢复苏，市政基建强于房建，强财力地区强于弱财力地区。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

核心观点：上周沪深300涨1.72%，建材涨0.92%，玻纤及部分地产链品种涨幅居前。30个大中城市过去一周（0318-0324）商品房销售面积环比继续呈现上升态势，且单周销售面积为今年以来的最高值。我们认为，前期市场对地产销售改善的持续性存在较大分歧，其也成为了压制建材板块行情的重要因素之一。但最近两周地产销售持续走好，或有望促进市场对地产链基本面预期的改善。我们预计，后期若地产链需求预期改善，前期预期相对偏弱的新开工端建材品种（防水、减水剂、水泥等）估值修复的空间更大，且EPS在下半年也有望进入修复空间，竣工端品种则有望迎来基本面的加速改善，但估值修复空间或小于开工端。当前继续看好基建地产链传统建材，同时建议关注玻纤、石英砂、TCO玻璃等新兴建材机会。 上周工作：专家交流（国改专家，碳纤维及水泥行业会议），公司交流（中国巨石，中材国际），交流反馈，建筑建材一季报前瞻 上周推荐组合表现：东方雨虹（2.09%），旗滨集团（5.45%），蒙娜丽莎（6.64%），亚士创能（-1.83%），垒知集团（5.39%），山东药玻（-2.41%） 本周推荐组合：东方雨虹，旗滨集团，蒙娜丽莎，中国巨石，垒知集团，山东药玻 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

【事件】众安在线2022年年度业绩：1）营业收入234亿元，同比+6%；总保费237亿元，同比+16%。2）归母净利润由盈转亏，亏损13.6亿元（21年盈利11.6亿元），主要受投资收益下滑影响。其中保险、科技和银行板块净亏损分别-7.7亿元、-2.2亿元、-4.3亿元。3）综合成本率同比-1.1pct至98.5%。 1、保险板块：各生态盈利能力均有改善，自营渠道量价齐升。 1）健康/数字生活/消费金融/汽车生态保费分别同比+17%/+22%/+2%/+34%，数字生活保费占比提升1.7pct至37.5％，其中电商业务和创新业务（宠物险、碎屏险等）保费分别同比+26%、+39%。 2）综合成本率改善1.1pct，其中赔付率同比-2.4pct，费用率同比+1.3pct，承保利润同比大幅增长338%至3.29亿元。 3）各生态承保盈利水平均有改善。健康/数字生活/消费金融/汽车生态“赔付率+渠道费用率”分别-5.3pct/-4.9pct/-0.4.pct/-12.8pct，其中除消费金融生态赔付率有所上升外，其余生态赔付率与渠道费用率均有改善。 4）自营渠道保费收入同比+61%，对总保费贡献占比提升7pct至25%，人均保费同比+49%。自营渠道续保率达85%，付费用户人均保单1.6张。 2、科技板块及其他：科技板块亏幅显著收窄，银行业务快速发展。 1）科技输出收入5.9亿元，同比+14%，下半年同比41%，22年新签约112家保险产业链客户，同比+14%。 2）净亏损收窄至2.2亿元（21年亏损3.8亿元），公司旗下合资公司股份置换的投资收益是亏幅收窄的重要因素。 3）研发投入13.5亿元，同比+19%，占总保费比例达5.6%。 4）ZA Bank 2022年用户数突破65万，净收入2.7亿港币，同比+106%。ZA Insure实现保费收入4.1亿港币，同比+216%。 3、投资：总投资收益大幅下降。1）境内保险投资资产同比+0.5%，总投资收益为-3.8亿元（21年为20.8亿元），主因为：①资本市场整体低迷，②22年初实施I9准则的影响。2）总投资收益率-1.0%、净投资收益率3.2%，分别-7.7pct、+0.7pct。3）投资资产中现金/固收/权益占比分别为8.8%/77.5%/13.7%，同比-1.7pct/-1.9pct/+3.6pct，其中股票、基金（债券+权益）占比分别+1.8pct、+6.5pct。 4、公司股价对应2023E 1.8x PB。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

3月17日、22日，南京、成都2023年首场土拍相继收官，作为强二线城市，两地此轮土拍表现均较火热。南京出让涉宅地块11宗，成交金额176.69亿元，平均溢价率7.98%。成都出让涉宅地块4宗，成交金额35.64亿元，平均溢价率12.78%。我们总结两地土拍有如下共同特点： 1、供应端少量多次，优化原有集中供地模式，推出地块较优质。成都第一批拟供地出让清单包含35宗涉宅地块，本次推出4宗，下周28号将再推3宗。南京第一批拟供地37宗，本次推出11宗，预计在5月底前完成出让。 2、需求端冷热分化。此次南京、成都土拍热度整体回升，首轮均无流拍地块，核心区域热门地块有多宗触顶摇号，而外围地块则表现平淡。南京土拍4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交。成都土拍2宗触顶、2宗底价成交。 3、民营房企参拍积极性提升。销售回暖使得核心城市土拍主体趋于多元化，形成大型央企-地方国企/平台公司-全国性民营房企-中小房企的格局。本地房企积极补仓，外地房企也有意进驻。南京虽仍以央国企为主，但民企伟星房地产以31亿元高溢价竞得热门地块。成都土拍中，龙湖、新希望、香港置地、邦泰等民营房企也有参与。 对于房企而言，补仓需求+销售预期改善+融资回暖是拿地前提，城市基本面+地块利润+去化速度是拿地的主要考虑因素。近期南京、成都土拍“开门红”反映房企现金流边际改善，对强二线销售预期较积极。3月下旬重点城市将进行密集土拍，包括北京、深圳、广州、合肥、南昌、长春，继续观察土地市场热度。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

事件 公司发布《关于筹划资产出售暨关联交易的提示性公告》，根据公司未来发展战略，为聚焦生物医药核心业务板块，优化产业布局与资源配置，突出主业核心优势，改善资产负债结构，提高公司现金流水平，公司拟向公司控股股东超达集团转让所持有的高新地产100%股权。 点评 出售高新地产助力生物医药主业聚焦，符合公司发展战略指引 本次交易为公司与控股股东长春超达投资集团签署的框架协议，系基于各方合作意愿的框架性约定，具体实施进度尚存在不确定性。交易对价拟由超达集团通过发行可交换公司债券所募集资金予以支付。交易完成后，高新地产将不再被纳入公司财务报表合并范围。2021年高新地产收入6.63亿元。出售地产业务有利于公司进一步优化资产负债结构，增强公司可持续发展能力，提升公司盈利能力和核心竞争力，维护投资者利益，符合公司发展战略规划。 股权激励业绩考核设定CAGR超15%增长，为中期发展提出更清晰的指引 近期公司拟对公司旗下核心子公司金赛药业员工进行激励。预估2022-2024年金赛净利润考核要求分别为43、49、57亿元，同比增长16%、15%、15%。我们预计此增速为下限，实际业绩将更高。我们认为生长激素的销售场景具有很强的特殊性，集采的影响相当有限，股权激励方案有利于公司估值中枢的进一步修复。 集采影响有限，业绩有望加速增长 广东集采目前已经执行，预计在广东区域粉针收入有望明显提升。河北省带量采购中，长春高新粉针、安科生物小规格水针中选，价格体系企稳。我们认为生长激素的销售场景具有很强的特殊性，集采的影响相当有限。随着新患入组逐步恢复，业绩有望提速。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

一、下周行业观点 1-2 月地产新开工面积下滑 9.4%，降幅大幅收窄，超市场预期。本周央行降准 0.25 百分点，进一步释放流动性，有助于保交楼与销售持续复苏，地产链或迎来新一轮上涨行情。 我们继续主推集成灶行业（亿田智能、帅丰电器），家居（金牌厨柜、志邦家居、慕思股份、喜临门、欧派家居等），扫地机行业（石头科技），电动两轮车（雅迪控股、爱玛科技），空调内销改善（格力电器），2023Q1 业绩稳健的标的（公牛集团、小熊电器），纺服低估值的 A 股龙头（罗莱生活、海澜之家），出品链改善（盈趣科技、依依股份），文化纸行业（太阳纸业）、以及体育赛道（舒华体育）。 1、推荐集成灶行业，重点推荐个股帅丰电器、亿田智能。 2023 年行业的看法? 本周地产数据超预期、叠加央行降准，利好地产链复苏，我们在上周也提示地产政策保持稳健，不用过于担心；此外，2023 年集成灶行业公司的增长主要来源于开发空白市场、开拓新的渠道、营销改革等，只要地产不出现恶化，行业即可实现较高增长。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

【房地产】房地产行业观点更新：价值区间到来，beta+alpha叠加，重申看好板块及优质房企！ ●1、行业近况：年初需求有所复苏，3月初热度略有回落，但预计依然处于改善通道 2023年年初至今，市场成交持续修复，源于疫后复苏、三四线返乡置业的叠加后的脉冲式影响，推动了1-2月市场热度走高。进入3月，一方面，随着返乡置业结束以及疫后复苏的逐月释放，另一方面，过去3年疫情和经济下行综合影响下购买力的修复还需要一段时间，综合导致了3月初市场呈现了热度边际回落的趋势。不过我们认为市场依然处于改善通道，并预计或将有更多支持政策推出（比如上周的降准+无锡限购放松等），只不过预计后续不同城市改善弹性会进一步分化。 ●2、供需判断：需求中期有支撑，供给已过渡出清，料优质房企量价双提升 需求端，中期来看我国未来5-10年商品房需求中枢为13.4亿平，总量规模依然可观，并2022年全国销售面积已降至12.5亿平，目前销售已经超跌，已有中期支撑，但短期购房力仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复；供给端，2021年开始房企大量出险后，目前行业供给端产能收缩38%>需求端需求中枢下降25%，供给端已经过度出清，2021-2022年拿地连续大幅下降，新增供给不足一方面将拖累销售的复苏，另一方面也将导致结构性供不应求，但却将进一步加强优质房企的修复弹性，包括销售和盈利能力的双重提升。 ●3、政策判断：供需两端政策仍需更加积极，供给端修复困难或将推动政策友好期更长 我们认为，短期的销售修复仍将受到供需两端不同程度的约束拖累，因而供需两端政策仍需更加积极：1）供给端：在稳定预期、防风险的前提下，采取更大力度政策支持优质企业发展；2）需求端：更直接扭转购房市场悲观预期，采取力度更大、覆盖范围更全面的住房消费支持政策。此外，考虑到本轮供给端过度出清后，需求端的修复会强于供给端的修复，供给端修复困难一方面或将导致本轮政策友好期更长，另一方面也或将导致拿地恢复成为政策考核关键。 ●4、 投资建议：重申看好地产板块，推荐：A股：华发股份、滨江集团、蛇口、建发股份、保利发展；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持看好物管板块，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象。 深度报告： 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

核心观点：上周沪深300跌0.21%，建材跌0.81%，水泥板块取得正收益，计算机相关标的涨幅居前。上周五央行宣布降准，我们认为有望进一步提振建材需求预期，而实际上建材需求也在持续改善：1）上周30城销售环比改善；2）上周水泥出货率环比继续升3pct，环比高6pct左右；3）上周玻璃厂库去库幅度明显扩大。我们认为3-6月建材需求展现较好的向上弹性将是大概率事件，若后续地产销售持续改善，则有望迎来PE与EPS双击。本周我们梳理了建材企业海外收入占比，我们认为建材出海受到渠道、成本及运输半径等限制因素影响，相比建筑更大，但我国建材企业未来仍有望通过投资建厂、并购等方式加强海外市场的拓展力度。如华新水泥，其3月14日公告收购阿曼水泥公司59.58%股权，该公司拥有水泥熟料产能261万吨/年，水泥产能360万吨/年，是阿曼北部唯一熟料工厂。当前继续看好基建地产链传统建材，同时建议关注石英砂、TCO玻璃等新兴建材机会。 上周工作：策略会两会政策及国改专家交流，十余家上市公司（央企，冀东，江河，森特，凯盛，雨虹，苏文等）交流 上周推荐组合表现：东方雨虹（-0.13%），旗滨集团（-1.37%），蒙娜丽莎（-6.65%），亚士创能（-4.26%），垒知集团（-0.79%），山东药玻（0.25%） 本周推荐组合：东方雨虹，旗滨集团，蒙娜丽莎，亚士创能，垒知集团，山东药玻 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

家居板块：本周家居板块继续回调，但回调幅度有所收窄（家居用品3.6-3.10回调6.85%，3.13-3.17回调3.43%），回调原因仍然是对后续地产销售及消费复苏持续性存在担忧。但展望后市，我们认为不必过度担忧：（1）情绪端，统计局公布的1-2月地产销售及竣工增速好于预期，且3月17日央行下调金融机构存款准备金率0.25pct，信心有望逐步修复；（2）短期看，1-2月前端接单数据表现较好，各家公司315活动目标较高，预计3月及23Q2陆续传导到报表端；（3）全年看，地产方面全年销售预计同比持平或转正，消费方面随着线下消费场景和消费力回归正常，家居企业23年业绩增速至少实现双位数增长（多数企业增速预计15%+），且考虑基数问题，23年业绩增速有望逐季向上。标的方面，我们持续看好家居龙头欧派家居（业绩稳健，板块估值锚）、顾家家居，边际改善的标的慕思股份、尚品宅配，以及细分子行业增速较快的箭牌家居、瑞尔特，建议关注喜临门、志邦家居、金牌厨柜、江山欧派、皮阿诺。 造纸板块：（1）文化纸提价预计逐步落地：近期党建需求释放叠加教辅教材招投标小旺季，文化纸提价有望陆续落地。（2）投资机会：从节奏看，双胶纸提价率先落地，铜版纸、箱板瓦楞纸预计随消费改善、初步估计4月开始陆续提价；持续推荐太阳纸业，建议关注晨鸣纸业、山鹰国际。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

事件：公司发布2022年年度业绩快报，实现营业收入35.52亿元，同比增长3.03%；归母净利润2.75亿元，同比下降18.53%；EPS1.79元/股。其中，第四季度单季实现营业收入10.64亿元，同比下降13.41%；归母净利润1.11亿元，同比下降38.39%。 全年营收表现稳健，22Q4受疫情影响有所承压。公司营收表现稳健，但利润有所承压，主要是因为：1）22年主推套餐，毛利率较此前产品略低；2）公司按开年计划进行费用投放，而营收受外部环境影响并未如期成长，费用率明显提升。同时，Q4业绩表现不佳，主要是因为全国各地疫情暴发，居民感染后居家疗养，无法进行线下消费。 地产改善叠加疫后复苏，看好23年行业修复。地产方面，政策支持&预期改善&需求回暖，地产端有望持续向好，贡献未来家居需求。竣工数据在保交楼带动下有所修复，据奥维云网数据，1月住宅工程完工项目个数同比增长21.5%，规模同比增长40%。且春节节后销售数据明显回暖，据克而瑞数据，2月，30个监测城市新房成交面积同、环比涨幅均超4成，16个重点城市二手房成交体量同比增长122%，环比增长54%。同时，疫后消费显著复苏，线下客流大幅反弹，延期需求得到释放，看好公司全年业绩表现。 品类拓展持续发力，渠道扩张稳步推进。公司持续贯彻大家居战略，以厨柜业务为基础，向衣柜、木门进行延伸，品类协同带动客单价提升。2022年前三季度，厨柜/衣柜/木门分别同比增长1.01%/37.61%/101.65%。渠道端来看，经销门店数量稳步提升，22Q3厨柜/衣柜/木门门店分别为1,772/1,060/521家，较头部企业均具备较大拓展空间，预计23年伴随行业形势好转，门店开拓有望提速。 投资建议：公司持续深化全品类、全渠道战略布局，品类拓展表现亮眼，渠道实力不断增强，未来成长空间广阔，预计公司2022/23/24年能够实现基本每股收益1.78/2.67/3.23元/股，对应PE为21X/14X/12X，维持“推荐”评级。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

【企业端：阻碍在于信心而非信贷额度，优质国央企融资成本继续下行】此次降准释放更多流动性也将使银行信贷资金更加充裕，但实际上去年初以来地产开发贷的额度一直是相对充裕的，在目前缺乏安全资产的背景下，更多的流动性意味着优质安全资产的抢夺更加激烈，预计将进一步推动优质国央企融资成本的进一步下行；同时对于民营房企而言，一直以来困境都不在于信贷额度不足而在于金融机构信心不足，因此此次降准预计对于民营房企融资面边际改善利好有限 【居民端：按揭贷款额度相对充裕，预期与信心的影响更加重要】去年年初以来，居民端按揭贷款额度也一直处于相对充裕状态，因此此次降准对于按揭端的资金边际改善也较为有限，对于居民端更重要的影响在于预期与信心层面：降准向居民传递了明确的政策信号，有助于进一步稳定购房市场信心和预期。当下房地产市场最核心的问题是信心不足，降准对居民端宽信贷、稳信心将起到较大作用 【投资建议】我们认为降准释放的更多流动性在企业端将继续汇集于安全性较高的国央企地产，大部分民营房企缺乏的不是信贷额度而是金融机构的信心，预计此次降准将进一步推动国央企地产融资成本下行，而对民营房企利好有限，对居民端而言，此次降准有助于进一步稳定购房市场信心和预期，预计后续销售端将持续复苏，推荐关注优质国央企标的蛇口，华发股份 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

2. 国别经验来看，疫后地产修复的时间跨度往往较长，平均需要三个季度才能弥合与疫前的缺口。其中，疫情期间积压的婚育需求释放，也是疫后商品房刚需的重要支撑。尽管全球婚姻登记数长期呈趋势下行，但近来较疫情时期已有明显反弹。我国或也不例外。 3. 经济似乎是有记忆的。对比疫后诸多经济体，我们发现前期居民资产负债表的受损，会对地产修复的斜率产生显著的负向影响。此外，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等政策空间都会有限，尤其是当一线城市甚至全国商品房库存整体偏低的时期。 4. 展望未来，前期积压的刚需仍在释放，地产修复历程尚未结束。鉴于居民资产负债表受损，以及政策最宽松时已过，地产实际回升幅度温和。低基数下3月有望实现销售同比转正。保交楼支撑建安投资，但拿地扩张尚待时日，房地产投资全年或修复至零增速。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

https:note.youdao.com/ynoteshare/mobile.html?id=… 温氏股份调研纪要20230316 有道云笔记 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

1）1月28号会议强调数据回升，当前市场走势与判断一致； 2）年初开工和2H销售背景下，销售/开工/施工/竣工2Q仍会修复。但目前行业资金来源仍两位数负增长，行业整体保持去杠杆姿态，中期土地购置/新开工难增长； 3）后期关注央行1万亿再贷款使用情况（按预期3月31号前要求使用完毕。若未完成不排除4月仍有新举措）； 4）M2高增下重点城市复苏是定局，蓝筹增速上行和格局优化趋势不会改变。继续看好！ PS：昨天没有公布土地数据，为什么呢？猜猜看 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

销售降幅大幅收窄，复苏具备持续性。2023年1-2月商品房销售面积增速为-3.6%，降幅较2023年12月大幅收窄27.9个百分点。3月截至13日30个大中城市成交面积同比上升23.9%，销售持续回暖。近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好可期，有望推动地产需求持续修复。 到位资金降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复。2023年1-2月到位资金增速为-15.2%，降幅较2022年12月大幅收窄13.5个百分点。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄，表明房企在发债方面出现明显改善，且销售回暖推动回款端到位资金改善。 新开工、竣工大幅改善，投资明显修复。2023年1-2月新开工降幅大幅收窄，竣工增速由负转正，土地成交降幅收窄，投资明显改善。我们认为，随着地产销售端的企稳回升，房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活，土地市场有望回暖；销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。 上调各项核心指标预测：我们上调对2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速预测，分别为0%、-5%、0%、+15%（先前预测分别为-10%、-20%、-7%、+11%）。 销售复苏具备持续性，看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。伴随行业风险缓释，销售有望持续复苏，我们看好去年积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企，其将充分受益于需求修复带来的销量提升。推荐A股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售持续复苏，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

事件：2023年1-2月工业增加值同比2.4%（前值1.3%），社零同比3.5%（前值-1.8%）；固投同比5.5%（前值5.1%），其中地产投资同比-5.7%（前值-10.0%）；狭义基资同比9.0%（前值9.4%）；制造业投资同比8.1%（前值9.1%）。 核心结论：经济如期回升、但并非“强现实”，近一两个月仍是重要观察期。 1、整体看，疫情影响逐步消退，1-2月经济如期触底回升、但并非“强现实”。 2、结构看，1-2月各分项表现有强有弱：强在，地产超预期回升，基建、制造业维持高位，出口降幅收窄，工业生产较旺；弱在，消费整体仍偏弱，地产销售与高频背离，进口大幅低于预期，价格接近通缩。 3、往后看，经济复苏还是大方向、但实际幅度需边走边看，近一两个月是重要观察期。 4、具体看，1-2月经济数据有如下特征： >消费端：恢复正增长，基本符合预期。 >投资端：地产跌幅收窄，制造业、基建维持高位。 >供给端：工业生产实际较强，服务业大幅反弹。 >就业端：青年失业率高位上行，重点群体就业压力仍大。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

销售降幅大幅收窄，复苏具备持续性。2023年1-2月商品房销售面积增速为-3.6%，降幅较2023年12月大幅收窄27.9个百分点。3月截至13日30个大中城市成交面积同比上升23.9%，销售持续回暖。近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好可期，有望推动地产需求持续修复。 到位资金降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复。2023年1-2月到位资金增速为-15.2%，降幅较2022年12月大幅收窄13.5个百分点。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄，表明房企在发债方面出现明显改善，且销售回暖推动回款端到位资金改善。 新开工、竣工大幅改善，投资明显修复。2023年1-2月新开工降幅大幅收窄，竣工增速由负转正，土地成交降幅收窄，投资明显改善。我们认为，随着地产销售端的企稳回升，房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活，土地市场有望回暖；销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。 上调各项核心指标预测：我们上调对2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速预测，分别为0%、-5%、0%、+15%（先前预测分别为-10%、-20%、-7%、+11%）。 销售复苏具备持续性，看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。伴随行业风险缓释，销售有望持续复苏，我们看好去年积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企，其将充分受益于需求修复带来的销量提升。推荐A股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售持续复苏，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

【房地产】中国住房需求总量及结构趋势研究：中期不悲观，短期有约束，结构强弹性（/邓力） ●1、总量判断：预计需求中枢13.4亿平，总量规模依然可观 在我们的需求测算模型中，商品住宅需求主要由刚性需求、改善需求、更新需求三部分组成，并剔除保障房承接的需求。综合来看，我们估算2022-2030年的住宅需求年均为13.5亿平，其中：刚性需求、改善需求、更新需求分别占比33.4%、44.2%、22.4%；扣减保障房供应承接需求年均1.9亿平，再加上商办等非住宅需求，对应中期商品房需求中枢为13.4亿平，总量规模依然可观，并目前销售超跌后已开始逐步有支撑。 ●2、结构判断：一二线城市更具弹性，改善需求更具挖掘潜力 展望未来，我国房地产结构将出现多维度分化。1）城市结构：一二线城市在购买力、人均住房面积改善空间、以及政策放松空间等方面更有优势，后续将享受基本面和政策面共振向上的发展机遇；2）需求结构：我国人口年龄结构的上移意味着改善型需求将逐步迎来释放期，后续或将逐步成为需求的重要组成部分、甚至是主导部分；3）房企结构：在供给过度出清的背景下，房地产行业格局进一步优化，优质房企将享受到销售和盈利双双大幅提升、实现量质双升。 ●3、趋势判断：料销售短期修复有约束，中期需求将回归中枢 短期来看，虽然目前销售在2022年呈现超跌后、已开始逐步有需求中枢的支撑，但需求端，仍存在购房力和购买意愿的次要约束，同时供给端，存在供给主体的过度出清及补库存的困难的主要约束，我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下，总量仍偏弱，但结构强弹性，其中预计一二线城市及改善需求将更具弹性。中期来看，随着供给的修复、经济的复苏，将共同推动商品房销售在后续几年中向着需求中枢逐步均值回归。 ●4、 投资建议：重申看好地产板块，推荐：A股：华发股份、滨江集团、蛇口、建发股份、保利发展；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持看好物管板块，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

投资：开发投资金额同比-5.7% 开竣工：新开工面积同比-9.4%；竣工面积同比+8.0% 销售：商品房销售面积同比-3.6%；商品房销售金额同比-0.1%，其中商品住宅销售金额同比+3.5%（转正） 资金：开发企业到位资金同比-15.2% 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。

2月份市场当时是超出想象的好，比2022年最好的月份都好，2022年差的月份销售20-30套，好的月份销售40-50套，今年2月单月成交100多套。3月第一周因为前期需求的消化，来访量和成交量下滑明显，平均有个30%-50%的降幅，但从第二周也开始逐渐改善，最新的一个周末卖的的不错，单日成交8套。 客户结构方面，2月都是最优质、最有需求的一批客户，主要为前期积攒需求的释放，很多来看房的客户都是拖家带口来看房，整体的成交周期非常短，首访成交周期2-3天，平均5天。3月份都是个人来看房，观望情绪会浓一点。 经过2月份的火热，房企3月开始逐步收回折扣，整体回收比例一个多点，还有一些赠送的物业，家电家具也还收回。尽管3月以来，市场不如2月表现那么火爆，但整体对未来市场比较有信心，核心原因在与市场的整体预期已经发生改变，房价已经基本企稳，当前的房价水平市场还是能够接受的。全年看好销售同比增长20%左右。 保交付方面，目前来看实质停工的项目占比市场在售新盘在10%-20%左右， 主要是奥园等问题企业，但也有接近50%的项目可能会出现延期交付，不过这些项目因为现在卖的足够便宜，差不多卖1万出头，最近也去化的不错，市场恢复正常后，这些企业的资金还是能转起来的，交付虽然会延期一点，但应该没有问题。 库存及新开工方面，过去一年半确实拿地较少，优质项目的供给确实不多，但市场存量的库存应该还是够的，城投手上也有比较都好的地块项目，但城投开工意愿比较低，市场好了，城投会找房企代建。 免责声明：相关内容来自于网络，仅供参考，如有侵犯您的权益请立即联系我们，我们将及时撤除。